서울 도시개발 투자 화면의 배경

서울 정비사업을 읽는 법

화면이 어떤 자료를 얼마나 쓰는지, 사업 종류마다 어느 법을 따르는지, 그리고 단계 · 비례율 · 분담금 같은 말이 무슨 뜻인지 정리했습니다.

1. 모은 자료 — 범위 · 종류 · 수량

모두 공개된 공공 자료이거나, 공공 자료에서 토지랩이 다시 계산한 값입니다. 사설 시세 사이트(호가 · 시세 서비스)는 쓰지 않습니다. 수량은 2026-10-13 게시본에서 센 숫자입니다.

구역 · 사업장

고시 (서울도시계획포털)

필지 · 건물 · 가격

그 밖

2. 사업 종류와 근거 법령

지도는 서울플랜+ 의 사업 이름 27갈래를 아홉 묶음으로 나눠 칠합니다. 묶음마다 따르는 법이 다릅니다.

3. 정비사업 단계와 해제 기한

재개발 · 재건축은 대체로 아래 순서로 갑니다. 화면의 단계 화살표와 같은 열 칸입니다.

1. 계획 · 입안기본계획에 정비예정구역으로 오르거나, 정비계획을 짜는 중
2. 구역지정정비구역 지정 · 정비계획 결정 고시. 구역의 경계 · 용적률 · 세대수가 정해집니다
3. 추진위조합설립 추진위원회 승인. 추진위 없이 바로 조합으로 가기도 합니다
4. 조합설립토지등소유자 동의를 받아 조합설립인가
5. 건축심의건축 · 경관 등 심의
6. 사업시행인가건물 배치 · 세대 · 사업비가 확정되는 인가. 조합원 분양신청이 뒤따릅니다
7. 관리처분인가누가 어떤 집을 얼마에 받고, 분담금이 얼마인지 정하는 인가
8. 이주 · 철거이주비 대출 · 이주 · 철거
9. 착공 · 분양공사 시작 · 일반분양(청약홈 공고)
10. 준공준공인가 뒤 이전고시로 새 집의 소유권이 넘어갑니다

다음 단계로 못 가면 풀린다 — 해제 기한(일몰제)

도시정비법 제20조는 조합이 시행하는 재개발 · 재건축이 정해진 기간 안에 다음 단계를 신청하지 않으면 구역을 풀도록 합니다. 이 규정은 2012-02-01 시행 개정에서 생겼습니다.

기한은 토지등소유자 30% 이상이 요청하거나 존치가 필요하다고 인정되면 2년 범위에서 연장할 수 있습니다(같은 조 제6항). 역세권 청년주택의 촉진지구는 민간임대주택법 제27조가 '준공' 과 '2년 안 지구계획 승인 미신청' 을 해제 사유로 둡니다. 모아타운 관리지역의 해제(소규모주택정비법 제43조의6)는 기간 규정을 아직 원문으로 확인하지 못했습니다.

지위 양도 제한

투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분인가 뒤 조합원 지위를 넘겨받기 어렵습니다 (예외 규정이 있습니다). 서울 전역이 2025-10-20 투기과열지구로 지정됐습니다. 화면의 단계 화살표에 🔒 로 표시합니다.

4. 돈의 흐름 용어

토지등소유자

구역 안 땅 · 건물의 주인. 재개발은 땅 또는 건물 주인, 재건축은 땅과 건물을 함께 가진 주인입니다.

종전자산

조합원이 원래 가진 땅 · 건물의 값. 사업시행인가 고시일을 기준으로 관리처분 때 법정 절차로 정합니다. 화면은 그 전 단계에서 공시가격 · 실거래로 미리 어림합니다.

종후자산 (총수입)

새로 지은 집 · 상가를 모두 판 값 — 조합원 분양 + 일반분양 + 임대 인수 + 그 밖.

정비사업비 (총지출)

공사비 · 설계 · 금융 · 이주비 이자 · 운영비 · 세금 · 예비비. 재건축은 재건축부담금이 더해질 수 있습니다.

비례율

(총수입 − 총지출) ÷ 종전자산. 100% 면 원래 가진 값만큼 인정받고, 높을수록 사업성이 좋습니다.

권리가액

종전자산 × 비례율. 새 집을 받을 때 내 몫으로 쳐 주는 금액입니다.

조합원 분양가

조합원이 새 집을 받는 값. 서울 사례에서 일반분양가의 대략 절반 안팎입니다(종류 · 시기에 따라 다름).

일반분양가

조합원 몫을 뺀 집을 청약으로 파는 값. 청약홈 공고가 있으면 화면은 그 값으로 고정합니다.

분담금

조합원 분양가 − 권리가액. 양수면 더 내고, 음수면 돌려받습니다(환급).

프리미엄 (웃돈)

입주권 · 분양권을 살 때 권리가액 위로 더 얹어 주는 돈.

입주권 · 분양권

입주권은 조합원이 새 집을 받을 권리, 분양권은 일반분양에 당첨된 사람이 받을 권리입니다. 세금이 다릅니다.

현금청산

분양신청을 하지 않은 사람 등은 집 대신 돈으로 정리합니다(손실보상 협의 · 수용 · 매도청구).

보류지

분양 대상자 누락 · 착오에 대비해 조합이 남겨 두는 집. 일반분양 · 임대와 함께 관리처분계획에 들어갑니다.

재건축부담금

재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 재건축으로 오른 값의 일부를 내는 돈. 화면은 근사로만 셉니다.

이주비 · LTV

이주비는 이주 때 받는 대출입니다. 화면의 대출 이자는 서울 규제(2025-10-15 발표) LTV 40% · 시가 15억 이하 한도 6억 · 25억 이하 4억 · 그 위 2억을 기본으로 둡니다.

분양가상한제

주택법에 따라 지정 지역의 분양가를 택지비 + 건축비 범위로 묶는 제도. 서울은 강남 3구 · 용산이 대상입니다.

5. 도시개발 용어

정비구역 · 정비계획

정비사업을 할 경계와, 그 안에 무엇을 얼마나 지을지 정한 계획(용적률 · 세대수 · 기반시설 · 분담금 추산).

정비예정구역

기본계획에 '앞으로 정비구역이 될 곳' 으로 오른 땅.

재개발 (주택정비형 · 도시정비형)

기반시설이 열악하고 노후 · 불량 건물이 많은 곳을 다시 짓는 사업. 주택정비형은 주거지, 도시정비형은 상업 · 공업지 위주입니다.

재건축

기반시설은 양호하나 노후 · 불량 공동주택이 많은 곳을 다시 짓는 사업.

주거환경개선

저소득 주민이 많이 사는 노후 주거지의 기반시설을 고치는 사업. 공공(구청 · LH · SH)이 주로 시행합니다.

신속통합기획

서울시가 정비계획 수립 단계부터 함께 계획을 짜 기간을 줄이는 절차. 법이 따로 있는 사업 종류가 아닙니다.

재정비촉진지구 (뉴타운)

여러 정비구역을 묶어 기반시설을 함께 계획하는 지구. 그 안의 개별 구역이 재정비촉진구역입니다. 촉진계획 결정이 곧 구역 지정입니다.

존치관리구역

재정비촉진지구 안에서 당장 정비하지 않고 남겨 두는 곳.

모아타운 · 모아주택

소규모주택정비 관리지역(모아타운) 안에서 가로주택 · 소규모재건축 등을 묶어 진행하는 서울시 방식. 관리계획 승인 고시가 시작입니다.

가로주택정비사업

도로로 둘러싸인 블록(가로구역) 가운데 법이 정한 면적 안에서 종전 가로를 유지하며 하는 소규모 정비.

소규모재건축 · 소규모재개발 · 자율주택정비

소규모주택정비법의 다른 소규모 사업들. 자율주택정비는 집주인 몇 명이 함께 다시 짓는 방식입니다.

역세권 청년안심주택

역 가까운 곳에 용도지역을 올려 주고 청년 임대주택을 짓게 하는 사업(옛 이름 역세권 청년주택). 촉진지구 지정과 지구계획 승인을 한 번에 고시합니다.

역세권 장기전세 · 미리내집

역세권에서 용적률을 올려 주는 대신 장기전세주택을 받는 서울시 사업. 미리내집은 신혼부부 장기전세의 이름입니다.

도심 공공주택 복합사업

공공주택 특별법에 따라 LH · SH 등 공공이 도심 역세권 · 저층 주거지를 고밀 개발하는 사업.

공공재개발 · 공공재건축

LH · SH 가 시행자로 참여하고 용적률 등 인센티브를 받는 정비사업.

법적상한용적률

과밀억제권역 재개발 · 재건축은 늘어난 용적률의 일부를 임대주택으로 내는 조건으로 법이 정한 상한까지 지을 수 있습니다(도시정비법 제54조).

기부채납 · 기반시설 무상양도

도로 · 공원 등을 지어 공공에 내는 것. 사업으로 쓸모가 없어지는 국공유 도로 등은 사업시행자에게 넘어옵니다(제97조).

사업성 보정계수

땅값이 낮아 사업성이 약한 구역에 허용 용적률을 더 얹어 주는 서울시 제도. 화면의 값은 땅값 부분만 쓴 추정(1.0 ~ 2.0)입니다.

노후 · 불량 건축물

서울 도시정비조례 제4조 · 별표1 의 준공 연한을 넘긴 건물. 재개발 지정 요건(노후 동수 60% 이상 등)에 쓰입니다.

접도율 · 호수밀도 · 과소필지

재개발 지정 요건의 지표 — 조례가 정한 폭 이상 도로에 접한 건물의 비율, 1ha 당 건물 수, 너무 작은 필지의 비율.

지구단위계획

국토계획법에 따라 일정 구역의 건축 · 용도 · 높이를 따로 정하는 계획. 역세권 사업이 이 틀을 씁니다.

이전고시

준공 뒤 새 집 · 땅의 소유권을 조합원에게 넘기는 고시. 이때 등기가 됩니다.

일몰제 · 직권해제

기한 안에 다음 단계를 못 가면 구역을 푸는 규정(제20조)과, 사업성 · 주민 반대 등을 이유로 지정권자가 푸는 규정(제21조).

6. 법령 · 조례 목록

화면이 직접 기대는 조문입니다. 원문은 국가법령정보센터에서 보십시오.

7. 숫자를 읽을 때

• 공개된 숫자가 먼저입니다. 청약홈 공고 · 관리처분 차수처럼 확정된 숫자가 있으면 화면은 그 값을 고정하고, 고르기만 하게 합니다.
• 없으면 비슷한 사업장으로 추정합니다. 정답이 있는 구역을 하나씩 빼고 맞혀 보니 일반분양가는 오차 중앙 약 11%(재건축 3km 안 정비사업 공고 8% · 재개발 같은 구 공고 10% 안팎), 조합원 분양가는 약 14 ~ 19% 였습니다.
• '계산치' 는 다른 평형 · 다른 시점의 숫자를 면적 · 지수로 옮긴 값입니다(예: 84㎡ 실거래 ÷ 34평 × 신청 평형).
• '모름' 은 자료가 없거나, 법 기한 등과 어긋나 믿을 수 없어 비워 둔 칸입니다. 추측으로 채우지 않습니다.